老鹰

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“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”5月8日，住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》(下称《意见》)，其中涉及“合理确定经纪服务收费”部分尤其引发关注。

中国楼市正在进入存量房时代，这几乎是业界共识。在存量房时代，房产经纪（俗称房产中介）作用愈加明显，无论是二手房买卖和出租，还是部分一手房代理销售，大多都需要房产中介提供专业服务。为盘活存量房源，保护消费者权益，促进楼市健康发展，管理部门已出台“带押过户”等措施，此次两部门发布《意见》，主要从规范中介服务入手，降低交易成本。

有人形容房产中介“三年不开张，开张吃三年”，即长时间不开张没有关系，一旦开张所赚利润颇丰。究其原因，既是因为房产是大宗商品，单套房总价比较高，即便房产中介低标准收费也获益不浅；也是因为部分房产中介利用信息不对称高收费、乱收费，获得高利润，增加交易成本，损害了消费者和楼市整体利益。

此前，从国家有关部门到各地有关部门，曾通过治理房产中介服务乱象降低隐性乱收费，取得一定效果。此次两部门《意见》不仅有严格实行明码标价等规范收费的举措，而且明确提出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”，有望降低房产中介显性收费，也可对隐性收费起到遏制作用。

从这个意义上说，《意见》意在引导房产中介走出过去“开张吃三年”的思维，帮助房地产中介在存量房时代通过降低中介服务费来提升交易量。要想提升存量房交易量，必须降低房产交易成本，这就需要房产中介转变观念、改变经营模式，而《意见》就是在提醒、促使房产中介以降低中介费来激活市场交易，创造多赢局面，以适应房地产新形式。

其中，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，这是合理降低中介费的有效手段之一。以不少房产中介实行的按2.7%收取服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万，这限制了房产交易。像这种高总价房产一旦实行低标准收费，必将促进交易。房产中介虽然单套房服务收益下降，但能“以费换量”。

引导由交易双方共同承担经纪服务费用，也是降低一方负担、促进存量房交易的办法之一。不同城市的惯例不同，有的城市房产交易中介费都由买家承担，自然加重了买家经济负担。有的城市中介费由买卖双方共同负担，但比例却不一致。所以，让交易双方平等负担中介费，既需要中介引导，也需要详细的政策鼓励。

2014年之前，房产交易中介费属于政府指导价，2014年之后，属于市场调节定价，这意味着降低房产中介费，不能靠行政强制，而要通过政策引导鼓励。房产中介能否告别“开张吃三年”？其一，在于治理中介乱收费是否成效显著；其二，可以通过税收等杠杆鼓励中介机构下调服务费；其三，以反垄断、鼓励竞争发挥市场力量。

对于房产中介行业垄断、乱收费等现象，《意见》明确提出严禁操纵经纪服务收费、严格实行明码标价等措施。这需要监管者加强市场监管，消费者遭遇侵权后勇于维权，以及行业协会加强自律等。期待在《意见》推动下，房产中介行业的机构、从业者能走出“开张吃三年”，真正将房产中介服务当成一门细水长流的生意。

漫画/陈彬